广东省梅州市大埔县枫朗镇一户村民的祖传老宅，因一份《房屋拍卖协议》陷入长达十余年
的权属纠纷。该老宅系农户夫妻婚内自建，属共同财产，并持有合法公证文书。家属常年在外务工，老宅闲置后出于善意，无偿借给本村高龄五保户暂住。2021年10月13日，身在湖南长沙经营公司的当事人，接到本村村干部通知，得知宅基地确权登记中，自家祖传老宅被他人未经知情、未经授权，擅自将权属变更至五保户刘某串名下。受当时疫情防控影响，两地出行受限，当事人无法即时返乡核实，随即联系2006年时任村委书记邬某坚核实原委，对方全程否认参与、见证、签字，态度含糊。后续当事人在镇司法所现场发现案涉协议复印件，不仅存有邬某坚签字，且协议中相关签字字迹与本人真实字迹存在明显差异。
当事人发现权属登记变更后，经三级司法程序审理，合法维权诉求均未能获得支持。期间当事人多次申请镇村司法调解、提交信访材料登记维权，但林某木、邬某坚等相关涉案人员始终避而不见、消极回避，从未配合开展当面协商调解工作。本案在协议真实性、交易主体资格、证据采信标准及案件审理核心焦点等方面，均存在多项争议。目前，当事人已依法向检察机关提交监督申请，同时向省市纪委递交信访举报材料，持续通过合法途径理性维权，期盼通过司法监督查明案件事实，依法维护自身合法房产权益。
一、合同条款多处瑕疵 老宅交易存在争议
案涉156.88平方米老宅，系村民郑某光与配偶梁某飞上世纪80年代共同修建。1993年，公证处出具文书确认房屋为二人共同所有。因夫妇二人之子郑某伟、邬某富常年在外工作，老宅长期空置。2006年10月2日，郑某光与本村刘某串签订《房屋拍卖协议》，约定以12000元处置案涉房屋，外省人员林某木在乙方落款处签字，时任村干部邬某坚以在场人身份见证。该协议在形式、内容及流程上均存在缺陷。
协议虽名为拍卖，但未履行任何法定拍卖流程，无公示公告、无公开竞拍、无竞买人资质审核、无官方成交凭证，不符合法定拍卖的全部构成要件，属于实质上的名实不符情形。依据《中华人民共和国拍卖法》规定，合法拍卖需经公告公示、公开竞价、落槌确认、签署成交确认书等法定流程，本案所谓“拍卖”规避了法定程序，不产生拍卖法律效力。文本全文六项约定中，五项仅约定房屋管理、使用相关事宜，仅少量门窗等易损附属物件归属受让方，未明确载明房屋所有权整体转让、权属交割的内容。
所谓房屋买卖，仅是受让方单方解读“管理使用”条款所致，协议核心内容偏向房屋代管性质，与房屋所有权转让的交易属性存在实质区别。同时，案涉房产为夫妻婚内共同财产，依据《中华人民共和国民法典》相关规定，夫妻共同财产处分需全体共有人一致同意，共有人梁某飞全程未签字确认、未被告知该交易，事后亦未对该单方处分行为予以追认，该处分行为效力存在争议。
同时，案涉156.88平米老宅仅以12000元交易，交易价格远低于同期同地段农村房屋市场公允价格，交易定价存在异常。且自纠纷爆发至今，受让方始终无法提供12000元购房款的银行转账记录、收款人收款收据、现场交付凭证等任何有效交易佐证材料，购房款项交付事实缺乏相应证据支撑。
更值得注意的是，在场人邬某坚证言存在差异：2021年与当事人通话录音中，其十余次明确表态不知情、未介入、未签字，予以否认参与本次房屋交易；但在后续庭审过程中，却当庭作证案涉交易真实有效。该争议点未在三级法院审理中得到专项核查、当庭质证，相关事实认定有待进一步核实。
二、受让资质不合规范 涉案交易效力存疑
我国宅基地管理严格执行“一户一宅”法定原则，且农村宅基地仅限本村集体经济组织内部合规流转。依据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权仅限本集体经济组织成员内部流转，不得违规超额占用、跨主体违规交易。案涉两名受让主体均不具备合法受让资质，交易主体资格存在缺陷。
刘某串为在册五保户，长期享受国家专项帮扶政策，依据《农村五保供养工作条例》相关规定，五保户依托国家政策保障基本生活，不得利用五保身份低价购置房产获取不当利益、侵占集体资源。2006年案涉交易前，民政部门已为其修缮自有住房，其名下已拥有合法宅基地，再次购置老宅不符合“一户一宅”强制性规定。同时，刘某串所属村民小组与老宅所属村民小组分属两个独立集体经济组织，跨小组宅基地流转无集体审批、无合规依据，不符合当地宅基地流转管理规则，其利用五保特殊身份低价购置房产的行为，影响村集体公共利益与国家帮扶政策初衷。
实际占有、使用房屋的林某木为外省户籍，并非案涉老宅所属村集体经济组织成员。根据国家及广东省宅基地管理专项规定、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，非本集体经济组织成员不具备购买农村宅基地及地上自建房屋的资格，该类主体签订的宅基地及房屋转让协议，依法不具法律效力。
庭审中，对方辩称林某木与刘某串存在事实收养关系、可依法继承房产，但依据《中国公民收养子女登记办法》，合法收养关系必须经民政部门登记备案方可生效，无登记手续的收养关系不受法律保护。刘某串1928年出生，2006年交易时已79岁高龄，且为在册五保户。针对所谓收养关系，对方始终无法提供民政部门核发的合法收养登记证书，亦无任何书面档案材料佐证。同时依据《广东省农村五保户工作暂行规定》，五保户若存在法定赡养义务人，应当重新核定、取消五保待遇，若收养关系属实，刘某串的五保待遇应当依法核销，这与其长期持续享受五保政策的客观事实存在矛盾，辩解依据不足。
二审法院未依法重点审查案涉交易主体资质、交易合规性等核心问题，仅依据单方主张的所谓继承权利，据此认定林某木的房屋占有合法性，该事实认定与法律适用均存在争议。同时，本次私下交易全程处于隐秘状态，未告知、未征得房屋共有权人家属、村集体、村民小组同意，无村委会公章备案、无合规村民见证、无任何乡镇层级审批登记流程，仅依托私人人际往来操作，基层履职与交易流程的程序存在缺失。依据《中华人民共和国民法典》相关规定，违反法律强制性规定、违背公序良俗、损害集体利益的合同无效。综上，案涉协议内容与现行土地管理、宅基地流转的法律强制性规定存在冲突，法律效力存疑，依法应予重新审查并认定。
三、关键证据核查不足 案件核心争议未厘清
2023年农村宅基地确权期间，当事人发现老宅权属登记发生变动，双方矛盾由此激化。2024年，梁某飞、郑某伟、邬某富提起诉讼，要求对方腾退返还房屋。一审法院认定郑某光单方处分房屋的行为构成表见代理，协议有效，遂驳回原告诉求。二审维持原判，2025年6月，广东省高级人民法院驳回当事人再审申请。三级审理结果均存在事实争议与法律适用分歧。
法院主要依据“当事人长期未提出异议”推定表见代理成立，未充分考量当事人全家常年在外务工、远离户籍地，客观上存在信息闭塞、无法及时知晓房屋权属被变更的现实情况，该推定逻辑有待商榷，事实依据尚不充分。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十八条，表见代理认定需严格审查相对人善意无过失、行为外观合理，本案受让方存在低价交易、无付款凭证、资质不符等重大过错，尚不符合表见代理法定要件。
针对当事人全程提出的协议名实不符、无合法拍卖流程、交易价格畸低、无付款交付凭证、关键证人证言前后矛盾、收养手续缺失等多项核心疑点，三级裁判文书均未逐一评析。同时依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条，当事人提交的通话录音等核心关键证据应当当庭质证、依法采信，本案关键证据未被完整质证审查，法院在案件核心事实未查清、关键疑点未排除的情况下据此驳回当事人诉求，涉及《民事诉讼法》第二百一十一条再审、抗诉所涉情形，具备依法审查的基础。
尤其二审庭审阶段，被上诉方无正当理由拒不到庭应诉，主动放弃答辩、举证、质证权利，当事人携家属、十余位村民代表及专业代理律师准时到庭参与庭审，法院依法缺席审理。维权未果后，当事人已依法向市级检察机关提交完整抗诉申请材料，包含录音光碟、文字转录稿、案件证据清单等全套佐证材料，但办案机关未对核心疑点进行全面核查，便驳回监督申请，文书说理性不强、针对性不足，法律监督职能作用有待加强。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十六条、第二百一十七条，对于存在基本事实不清、证据未经质证、法律适用错误的生效裁判，检察机关应依法审查并视情况启动监督程序。当事人始终坚持通过司法监督途径，争取对原审认定进行全面审查。
四、结语：依法维护财产权益 期盼公正化解权属纠纷
祖宅是基层农户重要的固定资产，更是承载家族情感、传承乡土记忆的重要载体，农村宅基地及农户合法自建房的财产权益，受国家法律严格保护。当事人核心诉求清晰、合法合规：依法确认2006年《房屋拍卖协议》效力存在争议、应属无效，判令对方依法腾退、返还案涉老宅，同时由败诉方承担案件全部诉讼费用。
本案并非简单的民间财产权属纠纷，也是对农村宅基地合规流转、基层权属登记、民间交易效力认定及基层司法事实核查机制的重要参照。在案多项证据显示，案涉交易的主体资质、合同内容、交易流程、证人证言等关键环节均存在多处疑点，且多处与现行法律强制性规定不符。历经十余年维权，当事人所求不仅是追回祖辈遗留的合法祖产，更旨在寻求司法公正、维护基层群众的合法财产权益。期待司法机关坚守“以事实为依据、以法律为准绳”的基本原则，全面核查本案全部疑点，依法启动案件复查程序，对原审认定进行全面审查。通过严谨甄别证据、严格恪守法律规定、公正审理基层民事案件，切实守护基层群众的合法权益，化解基层矛盾，推动乡村治理法治化、规范化有序推进。
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